ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ใครต้องเสีย คำนวณอย่างไร และชำระอย่างไร

1. ใครคือผู้เสียภาษี (มาตรา 9)

ผู้มีหน้าที่เสียภาษีคือเจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ณ วันที่ 1 มกราคม ของปีนั้น ไม่ว่าในระหว่างปีจะมีการโอนเปลี่ยนมือหรือไม่ ภาษีของปีนั้นตกเป็นภาระของผู้ทรงสิทธิ ณ วันที่ 1 มกราคมมาตรา 9 หากผู้เสียภาษีเป็นนิติบุคคล ให้ผู้แทนของนิติบุคคลเป็นผู้รับผิดชอบชำระภาษี กรณีผู้เสียภาษีถึงแก่ความตาย เป็นผู้ไม่อยู่/สาบสูญ เป็นผู้เยาว์/คนไร้ความสามารถ/คนเสมือนไร้ความสามารถ หรือนิติบุคคลเลิกกันโดยมีการชำระบัญชี ให้ผู้จัดการมรดก/ทายาท ผู้จัดการทรัพย์สิน ผู้แทนโดยชอบธรรม/ผู้อนุบาล/ผู้พิทักษ์ และผู้ชำระบัญชี เป็นผู้ชำระภาษีแทนตามแต่กรณีมาตรา 47 ในกรณีที่ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้นเป็นของต่างเจ้าของกัน ให้เจ้าของแต่ละรายเป็นผู้เสียภาษีสำหรับที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ตนเป็นเจ้าของมาตรา 48

2. การยกเว้นและการลดภาษี (มาตรา 8, 40)

มาตรา 8 ของพระราชบัญญัตินี้ได้ระบุทรัพย์สินที่ได้รับยกเว้น 12 ประเภท เช่น ทรัพย์สินของรัฐ/หน่วยงานของรัฐที่ใช้ในกิจการสาธารณะโดยมิได้ใช้หาผลประโยชน์ ที่ทำการขององค์การสหประชาชาติและทบวงการชำนัญพิเศษ ตลอดจนที่ทำการสถานทูตและสถานกงสุลของต่างประเทศ ทรัพย์สินของสภากาชาดไทย ทรัพย์สินทางศาสนาที่ใช้เฉพาะในกิจการทางศาสนา สุสานสาธารณะ ทรัพย์สินของมูลนิธิ/องค์การสาธารณกุศลตามที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังประกาศกำหนด รวมถึงทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นของเจ้าของร่วมเพื่อใช้ร่วมกันตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด เป็นต้นมาตรา 8

นอกจากนี้ บุคคลธรรมดาที่ใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมภายในเขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นใด จะได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษีที่นำมารวมคำนวณ โดยกฎหมายกำหนดชัดว่าไม่เกินห้าสิบล้านบาท ทั้งนี้การคำนวณให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยร่วมกันประกาศกำหนดมาตรา 40 ในช่วงสามปีแรกของการจัดเก็บภาษีตามพระราชบัญญัตินี้ ยังมีมาตรการยกเว้นภาษีเป็นการชั่วคราวสำหรับที่ดินที่บุคคลธรรมดาใช้ประกอบเกษตรกรรมมาตรา 96 และในกรณีที่มีความจำเป็นทางเศรษฐกิจและสังคม ยังอาจตราพระราชกฤษฎีกาลดภาษีได้ โดยลดได้ไม่เกินร้อยละ 90 ของจำนวนภาษีที่จะต้องเสียมาตรา 55

3. อัตราภาษี: เพดานตามกฎหมายและอัตราที่ใช้จริง (มาตรา 37, 43)

มาตรา 37 กำหนดเพดานอัตราภาษี (ceiling) ตามการใช้ประโยชน์ ส่วนอัตราที่จัดเก็บจริงให้กำหนดโดยพระราชกฤษฎีกาต่างหาก และต้องไม่เกินเพดานเหล่านี้ ต่อไปนี้คือเพดานตามบทบัญญัติของกฎหมาย:

• ใช้ประโยชน์เพื่อเกษตรกรรม: ไม่เกินร้อยละ 0.15 ของฐานภาษีมาตรา 37
• ใช้เป็นที่อยู่อาศัย: ไม่เกินร้อยละ 0.3 ของฐานภาษีมาตรา 37
• ใช้ประโยชน์อื่น (รวมเชิงพาณิชย์): ไม่เกินร้อยละ 1.2 ของฐานภาษีมาตรา 37
• ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ: ไม่เกินร้อยละ 1.2 ของฐานภาษีมาตรา 37

การเก็บเพิ่มกรณีทิ้งว่างเปล่า: ที่ดิน/สิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพติดต่อกัน 3 ปี ในปีที่ 4 ให้เก็บเพิ่มขึ้นอีกร้อยละ 0.3 จากอัตราตามมาตรา 37 (4) และหากยังทิ้งไว้ว่างเปล่าต่อไปอีก ให้เพิ่มอัตราอีกร้อยละ 0.3 ในทุกสามปี แต่รวมทั้งหมดแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 3มาตรา 43 โปรดทราบว่าเปอร์เซ็นต์ข้างต้นล้วนเป็นเพดานตามกฎหมาย อัตราและการแบ่งประเภทที่ท่านต้องเสียจริงเป็นไปตามพระราชกฤษฎีกาของปีนั้น ๆ และต้องคำนวณเป็นรายกรณีมาตรา 37

4. การแจ้งประเมินและการชำระภาษีในแต่ละปี (มาตรา 44, 46)

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่ต้องยื่นคำนวณเอง องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะประเมินและส่งหนังสือแจ้งการประเมินให้ในแต่ละปี แล้วผู้เสียภาษีจึงชำระตามที่แจ้ง

5. เบี้ยปรับและเงินเพิ่มกรณีชำระล่าช้า (มาตรา 68, 69, 70)

• เบี้ยปรับ (penalty): กรณีมิได้ชำระภาษีภายในกำหนด เบี้ยปรับเท่ากับ ร้อยละ 40 ของจำนวนภาษีค้างชำระ หากได้ชำระก่อนได้รับหนังสือแจ้งเตือน เบี้ยปรับลดเหลือ ร้อยละ 10มาตรา 68 และหากชำระภายในกำหนดเวลาตามหนังสือแจ้งเตือน เบี้ยปรับเท่ากับ ร้อยละ 20มาตรา 69
• เงินเพิ่ม (surcharge): คิดในอัตรา ร้อยละ 1 ต่อเดือน ของจำนวนภาษีค้างชำระ (เศษของเดือนให้นับเป็นหนึ่งเดือน) หากได้รับอนุมัติให้ขยายกำหนดเวลาและชำระภายในเวลาที่ขยายให้ ให้ลดลงเหลือ ร้อยละ 0.5 ต่อเดือน โดยเงินเพิ่มเริ่มนับตั้งแต่พ้นกำหนดเวลาชำระภาษี ต้องไม่เกินจำนวนภาษีที่ต้องชำระ ไม่คิดทบต้น และไม่นำเบี้ยปรับมารวมคำนวณมาตรา 70
• ผิดนัดผ่อนชำระ: เมื่อได้รับอนุมัติให้ผ่อนชำระแล้วไม่ชำระตามกำหนด ให้หมดสิทธิผ่อนชำระ และต้องเสียเงินเพิ่มอีก ร้อยละ 1 ต่อเดือน ของจำนวนภาษีค้างชำระมาตรา 52

กรณีค้างชำระภาษีเป็นเวลานาน องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นสามารถออกคำสั่งยึด อายัด และขายทอดตลาดทรัพย์สินเพื่อนำเงินมาชำระภาษีได้ เมื่อพ้น 90 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้งเตือนมาตรา 62 และในระหว่างที่ยังค้างชำระภาษี จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดิน/สิ่งปลูกสร้างนั้นไม่ได้มาตรา 59

6. บริการด้านภาษีทรัพย์สินที่ SLF ช่วยดำเนินการได้

สำนักงานของเราให้บริการช่วยยื่นและชำระภาษีทรัพย์สิน (ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง) ได้แก่ ตรวจสอบความถูกต้องของหนังสือแจ้งการประเมินจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น พิจารณาการจัดประเภทการใช้ประโยชน์และสิทธิยกเว้น/ลดหย่อนที่พึงได้ แจ้งเตือนและดำเนินการแทนตามกำหนดเวลา “ประเมินเดือนกุมภาพันธ์—ชำระเดือนเมษายน” ตลอดจนช่วยประสานงานเมื่อเกิดการชำระล่าช้าหรือมีข้อโต้แย้ง ทั้งนี้ อัตราภาษี การแบ่งประเภท และจำนวนยกเว้นที่แท้จริงเป็นไปตามพระราชกฤษฎีกาและข้อบัญญัติท้องถิ่นของปีนั้น ๆ ซึ่งเราจะตรวจสอบให้เป็นรายกรณี

FAQ

ใครต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง?

เจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดิน/สิ่งปลูกสร้าง ณ วันที่ 1 มกราคม ของปีใด คือผู้เสียภาษีสำหรับปีนั้น แม้จะขายทรัพย์สินไปในระหว่างปี ภาษีของปีนั้นก็ยังตกเป็นภาระของผู้ทรงสิทธิ ณ วันที่ 1 มกราคม หากผู้เสียภาษีเป็นนิติบุคคลให้ผู้แทนของนิติบุคคลเป็นผู้ชำระ และเมื่อที่ดินกับสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินเป็นของต่างเจ้าของกัน ให้แต่ละรายเป็นผู้เสียภาษีของตน (มาตรา 9, 47 และ 48)

อัตราภาษีเท่าใด และคำนวณอย่างไร?

กฎหมายกำหนดเพียงเพดานอัตราภาษี ได้แก่ ใช้ประโยชน์เพื่อเกษตรกรรมไม่เกินร้อยละ 0.15 ของฐานภาษี ที่อยู่อาศัยไม่เกินร้อยละ 0.3 ส่วนใช้ประโยชน์อื่นและที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าไม่เกินร้อยละ 1.2 อัตราที่จัดเก็บจริงกำหนดโดยพระราชกฤษฎีกาต่างหาก และต้องไม่เกินเพดานเหล่านี้ โดยทั่วไปจะต่ำกว่าและอาจปรับเปลี่ยนได้ในแต่ละปี จึงต้องคำนวณเป็นรายกรณีตามที่กำหนดของปีนั้น (มาตรา 37)

ต้องชำระเมื่อใด และหากชำระล่าช้าจะเป็นอย่างไร?

องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะส่งหนังสือแจ้งการประเมินภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี และผู้เสียภาษีต้องชำระให้ครบภายในเดือนเมษายน หากชำระล่าช้าจะมีเบี้ยปรับร้อยละ 40 ของภาษีค้างชำระ (ลดเหลือร้อยละ 10 หากชำระก่อนได้รับหนังสือแจ้งเตือน และร้อยละ 20 หากชำระภายในกำหนดตามหนังสือแจ้งเตือน) พร้อมเงินเพิ่มอีกร้อยละ 1 ต่อเดือน กรณีค้างชำระนานอาจถูกยึดและขายทอดตลาด อีกทั้งในระหว่างที่ยังค้างชำระจะจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ (มาตรา 44, 46, 59, 62, 68, 69 และ 70)

มีการยกเว้นหรือลดหย่อนภาษีอย่างไรบ้าง?

มาตรา 8 ระบุทรัพย์สินที่ได้รับยกเว้น 12 ประเภท เช่น ที่ดินของรัฐที่ใช้ในกิจการสาธารณะ ที่ทำการสถานทูตและสถานกงสุล ทรัพย์สินทางศาสนา สุสานสาธารณะ และทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด เป็นต้น ที่ดินที่บุคคลธรรมดาใช้เพื่อเกษตรกรรมยังได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษีไม่เกินห้าสิบล้านบาท และยังอาจตราพระราชกฤษฎีกาลดภาษีได้สูงสุดถึงร้อยละ 90 ของจำนวนภาษีที่ต้องเสีย (มาตรา 8, 40 และ 55)